امروزه مسکن و املاک نقش بسیار پررنگی را در زندگی انسانها ایفا میکند و در کنار آن سرمایه گذاری بسیار خوبی نیز به شمار میآید از این رو دعاوی ملکی در میان پروندههای موجود در مراجع قضایی زیاد به چشم میخورد پس دانستن انواع دعاوی ملکی و آماده سازی خود برای مواجهه و همچنین جلوگیری از آنها خالی از لطف نیست.
دعاوی ملکی به چه معناست؟
منظور از دعاوی ملکی دعاوی است که راجع به املاک و اموری است که در آن موضوع خواسته یک ملک بوده و یا منشأ اختلافات طرفین ناشی از یک ملک یا مال غیر منقول است اعم از زمین، آپارتمان، مغازه، عمارت، خانه دربستی، باغ و امثالهم. دعاوی ملکی خصوصیات و ویژگیهایی دارند اعم از اینکه در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشوند و هزینه دادرسی دعاوی ملکی بر اساس قیمت منطقهای محاسبه میشود نه قیمت معامله یا واقعی. در پروندههای قضایی، دعاوی ملکی با عنوانهای مختلفی وجود دارد و برای بررسی و مطالعه آنها ابتدا نیاز است تا این دعاوی ملکی را از نظر نوع برخورد قانون با آنها دستهبندی نماییم.
انواع دعاوی ملکی
این نوع دعاوی، به علت داشتن جنبهها و زوایای مختلف و متعدد، شک و شبههها و اختلافات زیادی را برای افراد مختلف ایجاد مینماید. همچنین اقدام به طرح یک دعوی ملکی، پیگیری و رسیدگی به این دعاوی نیازمند اطلاعات کامل و جامع و تخصص در این زمینه میباشد. این پروندهها و دعاوی ملکی، معمولاً نتیجه عدم اطلاع از موارد قانونی، سو تفاهمات و یا سودجویی افراد ایجاد میشود.
دعاوی ملکی را میتوان به سه دسته تقسیم کرد که به این صورت میباشند:
1-دعاوی ملکی حقوقی
2-دعاوی ملکی کیفری
3-دعاوی ملکی ثبتی
1-دعاوی ملکی حقوقی
یکی از انواع دعاوی ملکی که حجم زیادی از پروندههای حقوقی دادگاهها را تشکیل داده است؛ دعاوی ملکی حقوقی میباشد. برای حل اختلاف و رسیدگی به این نوع پروندههای حقوقی، قانون پیشبینیهایی را در همهی شرایط و موقعیتها در نظر گرفته است. قاضی پروندههای حقوقی ملکی، با توجه به این پیشبینیها و قانون و با تکیه بر قدرت تجزیه تحلیل خود درباره شرایط پرونده ، این دادخواستها و دعویها را داوری و قضاوت مینماید.
رایجترین دعاوی ملکی حقوقی:
دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
دعوی الزام تنظیم سند رسمی برای املاک
دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی (مختص به ساختمانهای دارای واحدهای متعدد مستقل)
دعوی الزام به دریافت پایان کار (مختص ساختمانهای تکمیل شده و مورد تأیید کارشناس ساختوساز)
دعوی ابطال قرارداد (مختص به مشکلات موجود در مفاد قرارداد)
دعوی درخواست دریافت مطالبه اجرتالمثل
دعوی فسخ قراردادها (مختص قراردادهای دارای نقص قانونی)
دعوی تعدیل میزان اجارهبها بر اساس عرف جامعه (درخواست افزایش یا کاهش اجاره)
دعوی درخواست مطالبه سرقفلی (گرفتن حق کسب و پیشه)
دعوی تخلیه اماکن تجاری (مختص املاک مشمول قوانین مختص به خود)
دعوی تجویز انتقال منافع از فرد به فردی دیگر.
کلیت دعاوی حقوقی مربوط به عدم شناخت قوانین و مقررات و یا سهل انگاری اشخاص صورت میپذیرد و بحث ارتکاب جرم و خسارات عمدی یا کلاهبرداری مطرح نمیباشد.
دعاوی ملکی کیفری
ماهیت دعاوی کیفری در رابطه با ارتکاب جرم توسط اشخاص میباشد و بحثهایی همچون؛ عدم شناخت از قانون و مقررات، سهل انگاری و کم توجهی، اشتباهات سهوی و … در این خصوص دخیل نمیباشد و مورد قبول قاضی نیست. در واقع زمانی که اشخاص در زمینه مسکن و املاک مرتکب جرمی میشوند؛ پروندههای کیفری شکل میگیرد.
رایجترین دعاوی ملکی کیفری
دعوی جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
دعوی ارتکاب جرم کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
دعوی خیانت در امانت
دعوی فروش غیرقانونی اموال فردی به یک یا چندین فرد دیگر
دعوی انتقال منافع ملک غیر به فرد یا افراد دیگر
دعوی تبانی و فساد در خرید و فروش و معاملات دولتی
دعوی استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
دعوی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون داشتن مجوز رسمی از مراجع مرتبط
دعوی خرید و فروش و معامله معارض
دعوی خرد کردن املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران
دعاوی ملکی ثبتی
میتوان گفت که دعاوی ملکی ثبتی زیرمجموعهای از دعاوی ملکی حقوقی میباشند اما به علت تعدد این دعاوی خاص و اهمیت و حساسیت آنها به علت دخیل بودن سند ملک، این دسته از دعاوی حقوقی را به طور جداگانه مورد بررسی قرار میگیرد. ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیتهای حوزه ثبت اسناد و املاک میباشد.
به طور کلی این دعاوی هنگامی مطرح میباشد که پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به وجود میآید. در موارد متعددی دعاوی ثبتی ملکی به علتهای مختلف که ناشی از سهل انگاری و شتاب زدگی مالک به منظور خرید و فروش ملک میباشد، حاصل میشود و مشکلات و خسارتهای زیادی را برای طرفین مرتبط با ملک مربوطه به وجود میآورد.
رایجترین دعاوی ملکی ثبتی
دعوی ابطال سند رسمی (باطل شدن سند به دلیلهای مختلف)
دعوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک مرتبط
دعوی ابطال سند مالکیت معارض
دعوی ابطال مراحل ثبتی (باطل شدن سازوکار کمسیونهای مختلف ثبتی)
دعوی ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور.
دعوی افراز ملک
