درخواست مشاوره حقوق مستاجر
درخواست مشاوره حقوق مستاجر از گروه وکلای البرز
در باب درخواست مشاوره حقوق مستاجر درخواست های زیادی دریافت می کنیم. یکی از سؤالات پرتکرار در زمینۀ اجارۀ یک محل این است که مستأجران چه حق و حقوقی در فرایند اجاره دارند. قبل از اینکه از حقوق مستأجران بگوییم لازم است برخی کلمات کاربردی را تفسیر کنیم تا مفاهیم کاملاً روشن باشند.
تعریف کلی این است که بر حسب مادۀ ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که با آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره میشود. مطابق قانون مدنی اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره میگویند. این کلمات اگرچه به گوش بیشتر مردم آشنا هستند اما پیش میآید که برخی مفهوم درست آنها را نمیدانند بنابراین در اینجا به تفسیر این کلمات میپردازیم:
اجاره چیست؟
اولین واژۀ پرکاربرد کلمۀ اجاره است. بیشتر افراد جامعه با معنای لغوی اجاره آشنا هستند. اجاره در واقع عقدی است که بر اساس آن مستأجر به طور موقت اشیاء یا حیوانات یا اشخاص یا مکانهایی را در اختیار میگیرند و به عوض آن بهایی میپردازند و پس از اتمام مدت قرارداد آن اموال را برمیگرداند.
عین مستأجره چیست؟
چیزی که اجاره شده باشد را عین مستأجره میگویند. عین مستأجره اقسام مختلفی دارد. میتواند شیء، حیوان، انسان یا مکان باشد. آنچه بیش از بقیۀ اقسام کاربرد دارد مکان است. وقتی کسی مکانی را اجاره میدهد در واقع به طور موقت مستأجر را مالک عین مستأجرۀ خود دانسته است.
موجر کیست؟
کسی که مالک عین مستأجره یا صاحب حق انتفاع از عین مستأجره باشد را موجر میگویند. به بیان دیگر کسی که چیزی را به کسی اجاره میدهد موجر است.
مستأجر کیست؟
مستأجر کسی است که ملکی یا چیزی را از موجر به اجاره بگیرد و در قبال آن مالالاجاره پرداخت کند. در واقع مستأجر امین مال موجر است.
اجارهبها چیست؟
اجارهبها مالی است که مستأجر در قبال استفاده از منافع عین مستأجره به موجر پرداخت میکند. در قانون متأسفانه شیوۀ مشخصی برای تعیین اجارهبها معین نشده و این امر را برعهدۀ موجر و مستأجر قرار دادهاند تا در قرارداد آن را ذکر کنند. میزان اجاهبها از شروع قرارداد تا پایان آن به یک میزان است و هیچ یک از طرفها در این مدت حق تغییر آن را ندارند.
قانون مدنی در خصوص اجاره
به دلیل اینکه بسیاری از مردم در منازل اجارهای زندگی میکنند، وجود اختلاف بین صاحبان املاک و مستأجران مسئلهای عادی است. گفتنی است که قانون مدنی در بخش اجاره از مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ را به بخش اجاره اختصاص داده است تا از بروز اختلافات جلوگیری کند و مسائل را به کمترین میزان برساند. اختلافات میان موجر و مستأجر معمولاً حول محور زمان تخلیۀ ملک، پرداخت به موقع اجارهبها و تقسیم هزینۀ تعمیرات میان طرفین قرارداد است که در اینجا به بررسی نحوۀ حل این مشکلات رایج میپردازیم.
تخلیۀ عین مستأجره قبل از اتمام قرارداد
قانون مدنی در این خصوص چندین موضوع را مطرح کرده است :
۱. در چه صورتی مستأجر میتواند قبل از اتمام قرارداد دعوای تخلیه مطرح کند؟
1.1. مطابق مادۀ ۴۷۶ قانون مدنی، موجر باید عین مستأجره را در زمان تعیین شده در قرارداد تحویل مستأجر کند. در صورت امتناع موجر میتوان او را از طریق دادگاه ملزم به تحویل عین مستأجره کرد. در صورت تعذر در تحویل و اجبار، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند. مطابق مادۀ مذکور دادخواست الزام به تحویل عین مستأجره زمانی ارائه می شود که در ابتدا قرارداد اجاره بین طرفین به امضا رسیده باشد و بعد از امضای قرارداد، موجر حاضر به تحویل عین مستأجره نباشد .
از چندین سال پیش بنا بر این شده که طرفین قرارداد برای پیشگیری از این موضوع در متن قرارداد مبلغ خسارتی تعیین کنند. با این کار در صورت ایجاد بروز هرگونه مشکل میتوان طرف قرارداد را ملزم به اجرا یا پرداخت خسارات کرد.
2.1. مطابق مادۀ ۴۷۷ قانون مدنی موجر باید محل اجاره را طوری به مستأجر تحویل دهد که او بتواند از آن محل استفاده کند. در صورتی که موجر عین مستأجره را در حالت معیوب به مستأجر بدهد مستأجر میتواند اجاره را فسخ یا با تمام عیوب قبول کند؛ ولی اگر موجر رفع عیب کند مستأجر حق فسخ ندارد. البته در این ماده منظور از معیوب، عیبی است که مانع استفاده از محل اجاره شده باشد. در غیر این صورت مستأجر حق فسخ ندارد.
- در چه مواقعی موجر میتواند قبل از اتمام مدت قرارداد، آن را فسخ کند؟
1.2. در صورتی که مستأجر در نگهداری عین مستأجره کوتاهی کرده باشد. قانونگذار در مادۀ ۴۸۵ قانون مدنی بیان میکند که اگر در مدت اجاره، عین مستأجره تعمیراتی لازم داشته باشد که انجام ندادن آنها موجب ضرر بیشتر شود یا خسارت وارده باعث تخریب عین مستأجره شود موجر حق فسخ اجاره را دارد و در این مواقع دادگاه میتواند مستأجر را ملزم به تعمیر کند یا دستور تخلیۀ موقت بدهد.
2.2. در صورتی که اجارهبها پرداخت نشود. اگر در قرارداد بین موجر و مستأجر معین شده باشد که در صورت پرداخت نشدن اجارهبها در مدت معین، موجر میتواند مطابق قرارداد تقاضای تخلیه مورد اجاره را در مرجع قضایی مطرح کند، دادگاه این موضوع را رسیدگی خواهد کرد.
3.2. در صورتی که مستأجر بدون دریافت اجازه از مالک، عین مستأجره را به کس دیگری بسپارد یا اجاره دهد این حق با موجر است که قرارداد را فسخ کند.
4.2. در صورتی که مستأجر از مکان برای فعالیتهایی نادرست به کار ببرد. به طور مثال اگر ملک مسکونی را برای انجام فعالیتهای تجاری به کار ببرد موجر حق فسخ قرارداد پیش از موعد را دارد.
5.2. در صورتی که برای تعمیرات نیاز به ورود موجر به ملک باشد اما مستأجر بدون دلیل قانعکننده مانع ورود او شود موجر میتواند حکم تخلیۀ او را بگیرد.
در ادامه به بررسی وظایف موجر و مستأجر در خصوص مورد اجاره میپردازیم:
وظایف موجر
طبق قانون مدنی موجر چهار وظیفۀ اصلی در قبال مستأجر دارد:
- عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر به او تسلیم کند.
- تمامی تعمیرات و مخارجی که برای انتفاع مستأجر لازم است انجام دهد مگر اینکه شرط دیگری در قرارداد ذکر کنند یا عرف اقتضای امر دیگری داشته باشد.
- پس از اتمام مدت قرارداد با مستأجر، موجر میتواند عین مستأجره را به کس دیگری اجاره دهد.
- نباید تا وقتی عقد اجاره باقی است تغییری در عین مستأجره ایجاد کند؛ به طوری که آن تغییر استفاده از عین مستأجره را برای مستأجر غیرممکن یا دشوار کند.
وظایف مستأجر
طبق قانون مدنی مستأجر سه وظیفۀ اصلی در قبال موجر دارد:
۱. تعدی و تفریط نکند.
۲. از عین مستأجر برای موضوعی که در قرارداد معین شده است استفاده کند.
۳- اجارهبها را در موقع معین پرداخت کند.
اجارهبها و روش تعیین آن
تعیین اجارهبها همیشه از مهمترین موضوعات در قرارداد اجاره است و صاحبان املاک همیشه به شیوهای حق بهجانب قیمتها را براساس وضعیت خودشان و بدون توجه به طرف مقابل تعیین میکنند. البته بسیاری از مأجران از طریق دریافت اجارهبها امرارمعاش میکنند. مستأجر نیز در بیشتر مواقع حق هیچگونه اعتراضی ندارد و اگر از قیمت راضی نباشد باید به محلی دیگر برای اجاره مراجعه کند. راهحل این مشکل توافق دو طرف و رسیدن به قیمت متناسب است. مثلاً میتوانند با توجه به قیمت عرف آن محل مبلغ اجارهبها را تعیین کنند. اگر توافق درستی شکل بگیرد بیشتر مشکلاتی که ذکر کردیم رخ نمیدهند.
گفتنی است که هیچ کدام از دو طرف قرارداد حق ندارند به بهانۀ تغییر وضعیت زندگی، گرانی یا دیگر مسائل خواهان تغییر مبلغ اجارهبها باشند. بعد از اتمام قرارداد موجر و مستأجر در قبال قراردادشان هیچگونه تعهدی ندارند. در صورتی که بعد از این زمان مستأجر هنوز عین مستأجره را در تصرف داشته باشد باید قیمت عرفی در زمان تصرف را به موجر پرداخت کند. البته اگر موجر از پرداخت اجارهبهای قبلی اجاره کننده هیچ اعتراضی نکند میتوان این امر را دلیل بر قبول قرارداد سابق گذاشت و دو طرف باید به تعهدات قرارداد قبلی پایبند باشند.
در این مقاله سعی شد دربارۀ حقوق مستأجر مطالبی بیان شود. کارشناسان ما در گروه وکلای البرز به صورت تمام وقت آمادۀ پاسخگویی به سؤالات شما در این زمینه هستند. ضمناً هم اکنون میتوانید برای گرفتن مشاوره حقوقی اقدام کنید.
«کارشناسان ما در تیم وکلای البرز به صورت تمام وقت آمادۀ ارائۀ مشاورههای قانونی برای حل مشکلات شما هستند. با ما همراه باشید و دانش حقوقی خود را افزایش دهید.»