ثبت سند ملکی
چگونگی ثبت سند ملکی و مراحل آن در 3 گام – امروزه یافتن یک آپارتمان و خانه مناسب یکی از مهمترین چالش های خانواده ها و علی الخصوص زوج های جوان می باشد.
لیکن واقعیت این است که چنانچه با نحوه انجام معامله و ثبت سند ملکی که خریداری نموده ایم آشنایی نداشته باشیم
ممکن است که اندک سرمایه ما به باد داده شود
و یا اینکه ضررهای هنگفتی را متحمل شویم و این موضوع عوارض روحی و روانی فراوانی را نیز برای خانواده ها دارد.
آشنایی با مفاهیم مبایعه‌نامه ، بنچاق ، مراحل انتقال سند و مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی
از جمله مواردی هستند که نیاز است ما با آنها آشنایی داشته باشیم.
مرحله یکم: مکتوب نمودن توافق
مکتوب نمودن توافق یعنی اینکه فروشنده و خریدار موضوعات شفاهی بین خودشان را بوسیله قولنامه و یا مبایعه نامه مکتوب نمایند.
تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه در چیست؟
قولنامه همان مبایعه نامه است.
لیکن نام حقوقی قولنامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شد.
بدلیل اینکه قولنامه، بار حقوقی نداشت و در صورت بروز اختلاف بین دو طرف دعوا(فروشنده و خریدار) دادگاه قولنامه رامحکمه‌پسند نمی دانست، برای همین قولنامه را به مبایعه‌نامه تبدیل نمودند.
در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟
1-مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت
2-مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت
3-موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه)
4-مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان
5-زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.
علاوه بر موارد فوق الذکر
بمنظور پیشگیری از بروز اختلافات احتمالی موارد زیر نیز می بایست به متن مبایعه نامه اضافه شود.
الف- قرار دادن زمانی برای ابراز پشیمانی از انجام معامله و پرداخت خسارتی مشخص (مثلا 48 ساعت)
چنانچه خریدار یا فروشنده اختیار پشیمانی را از خودشان ساقط کنند دیگر نمی‌توانند کاری انجام دهند و حق بر هم زدن معامله را ندارند.
ب- منصوبات و ملزوماتی که در ملک مرد نظر وجود دارد را به مبایعه نامه اضافه کنید . برخی ازاین ملزومات عبارتند از کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و…
ج-بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل هر کدام یک شاهد را معرفی تا دوشاهد مذکور زیر مبایعه‌نامه را امضاء کنند.
د-در مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز ذکر شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. مثلا فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.
مرحله دوم :دریافت کد رهگیری
پس از اینکه خریدار با فروشنده به توافق رسیدند و مبایعه‌نامه را تنظیم نمودند
می بایست ، فروشنده و خریدار، از طریق بنگاه‌های معامله املاک مجاز(دارای کد رسمی و معتبر) مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند.
ملاحظه:
دقت نمایید ،
برخی از طرفین معامله این مرحله را اقدامی زائد و تشریفاتی می دانند
در صورتیکه چنین نیست و با عنایت به اینکه سیستم کد رهگیری سراسری می باشد
در صورتیکه فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک قبلاصادر شده است.
مرحله سوم: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از انتقال سند،
فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند
و دفترخانه اسناد رسمی لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.(در این مرحله خریدار لازم نیست اقدام خاصی را انجام دهد)
برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر خانه اسناد رسمی چه مدارکی لازم است؟
-اصل و تصویر سند مالکیت
–اصل و تصویر بنچاق
–تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
-اصل و تصویر وکالت‌نامه
-اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
-صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
-اصل و تصویر انحصار وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
-اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)
برخی ملاحظات مهم:
الف- وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.(فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه اسناد رسمی می‌گیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن ملک طی می‌کند)این مراحل شامل موارد زیر است:
شهرداری یا بخشداری:
عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد. همچنین می بایست بررسی گردد ساختمان را طبق پروانه ساخته شده است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد
دارایی:
دارایی4%قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد.( ممکن است با دیدن ۴% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر آپارتمان شما متری 20 میلیون است، دارایی بیش از متری 20هزار تومان قیمت نمی‌گذارد)
بیمه:
اگر ملک تجاری باشد، می بایست با بیمه نیز تسویه حساب نمایید.
ب- همچنین دفترخانه اسناد رسمی می بایست به‌صورت اینترنتی بررسی نماید که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. (یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد که در این صورت اجازه معامله داده نمی‌شود. این مرحله‌ای که دفترخانه اسناد رسمی باید انجام دهد یکی از اقدامات بسیار مهم است)
مرحله چهارم و نهایی سند زدن ملک: انتقال سند
فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه می بایست طبق تاریخی که در مبایعه نامه ذکر گردیده می بایست در دفترخانه حضور پیدا کنند.
نکته:اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد. در هر صورت چنانچه، خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
نتیجه گیری:
با توجه به مطالبی که در بالا ذکر شد سند زدن هر گونه ملکی ، امری مهم و حساس است و باید برای انجام آن زمان، حوصله و دقت فراوان به کار رود و هر یک از بندهای ذکر‌شده در مبایعه‌نامه، می‌تواند به نفع یا به ضرر شما استفاده شود پس در نوشتن آنها دقت کنید. با آرزوی موفقیت برای شما
برای روشن کردن مسیر روبروی شما ما همیشه آماده‌ایم
نوشته های پیشین :
پاسخ به ۱۰ سوال رایج درباره طلاق توافقی
