ازآنجایی‌که قانون‌گذار تعریف دقیقی از سرقفلی ارائه نداده است پس نمی‌توان برای آن تعریف جامعی را در نظر گرفت. در مورد سرقفلی اماکن ابهامات و اختلافات زیادی وجود دارد؛ اما از مجموع مقررات این طور بر می‌آید که سرقفلی عبارت است از مقدار پولی که تقریباً چیزی نزدیک به کل ارزش ملک است و مستأجر در همان ابتدای اجاره ملک به مالک پرداخت می‌نماید. این موضوع را باید دانست که سرقفلی فقط در مورد ملک‌های تجاری صدق می‌کند و شامل ملک‌های مسکونی نمی‌شود. سرقفلی در قانون قدیمی روابط موجر و مستأجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد و این حقی است که قانون‌گذار برای مستأجران اماکن تجاری در نظر گرفته است تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.
برای روشن‌تر شدن تعریف سرقفلی و همچنین دانستن ضرورت انجام آن بهتر است مثالی بزنیم:
فرض کنید فردی یک دهنه مغازه را از مالک اجاره می‌کند و در آن کسب‌وکاری راه‌اندازی می‌کند و با تلاش فراوان شهرت مغازه را افزایش می‌دهد و مشتریان زیادی جذب می‌نمایید حال اگر چیزی به نام سرقفلی وجود نداشته باشد مالک آن ملک بعد از اتمام قرارداد می‌تواند به راحتی از شهرت و اعتباری که آن شخص در طول مدت قرارداد خود در آن مغازه به دست آورده استفاده کند پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستأجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. از همین جا می‌تئان متوجه شد که چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود، زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود.
قانون روابط موجر و مستأجر، در سال 1356 تدوین و سپس در سال 1376 دستخوش تغییر شد با این تغییر موضوع و تعریف سرقفلی نیز تغییر کرد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.
حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه یا تجارت بدان معنا است که مالک حق این را ندارد که پس از پایان یافتن قرارداد خود با مستأجر او را مجبور به تخلیه‌ی ملک کند در واقع مستأجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و قرارداد در صورت رضایت او به صورت خودکار تمدید می‌شود و اگر مالک به یکی از سه دلیلی که در زیر توضیح داده می‌شود قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی را به مستأجر پرداخت نماید که به این مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت می‌نامند.
اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستأجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است.
انواع سرقفلی
سرقفلی معمولاً به دو نوع سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی تقسیم می‌شود که به آن‌ها می‌پردازیم:
سرقفلی واقعی (حق سرقفلی): سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی که داوطلب اجاره به صاحب ملک می‌دهد تا صاحب ملک، ملک خالی خود را به او اجاره دهد، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است و منظور از اختیاری این است که ممکن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملک خالی تجاری خود را به مستأجری اجاره دهد، البته از سال 1376 به بعد، این عدم دریافت سرقفلی باعث شده که مستأجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی کند. حال آنکه پیش از سال 1376 حق کسب و پیشه و تجارت به هر حال برای مستأجر محل کسب ایجاد می‌شد، حتی اگر سرقفلی نداده بود.
سرقفلی مجازی (حق کسب و پیشه): حق کسب و پیشه و تجارت که پدیده‌ای است اقتباس شده از حقوق غربی عبارت است از مالی که به محض تصرف مورد اجاره، ایجاد آن برای مستأجر آغاز می‌شود و افزایش میزان این حق از نظر ریالی با ادامه اجاره استمرار می‌یابد و ایجاد این حق ارتباطی به اینکه مستأجر در آغاز اجاره غیر از اجاره‌بها وجهی به موجر داده یا نداده باشد ندارد. البته اگر چنین وجهی پرداخت شده باشد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تأثیر خواهد داشت و در اجاره بهای سایر عوامل مؤثر نظیر مدت اجاره، نوع کسب و پیشه، شروطی که به نفع مستأجر در اجاره گنجانده شده و مبلغ اجاره قرار خواهد گرفت.
تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی
حق کسب و پیشه و سرقفلی هر دو از جمله حقوق مادی، اعتباری و غیر عینی هستند ولی در عین این شباهت این حقوق فرق و تفاوت‌هایی با هم دارند و متأسفانه در بسیاری موارد و مواقع با هم اشتباه شده و به جای هم به کار برده می‌شوند. مهم‌ترین تفاوت‌های این دو عبارت‌اند از:
دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر می‌تواند ملک خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینکه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و کوتاه اجاره بدهد و در رأس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه کند. البته در این حالت باید مالیات اجاره‌بهای سنگین را هم به دولت بپردازد. راه حل دیگر این است که موجر محل تجاری ملک خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره بدهد و به جای سرقفلی همانند مورد محل‌های مسکونی وجهی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستأجر دریافت و در اجاره‌نامه شرط کند که در موقع تخلیه همین وجه به مستأجر مسترد شود.
اعده‌ای در بازار مرسوم است مبنی بر اینکه مستأجری که چند سال در محلی کاسب است و کار می‌کند، در صورتی که موجر تخلیه ملک خود را تقاضا کند مستأجر می‌گوید من اینجا «سرقفلی دارم» در این مورد باید بین محل‌هایی که پیش از مهرماه 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده و محل‌هایی که بعد از این تاریخ به اجاره واگذار شده تفاوت قائل شد. محل‌هایی که پیش از 1376 برای کسب و کار و اجاره واگذار شده است حتی اگر پروانه و پایان کار محل تجاری نباشد یعنی حتی محل مسکونی که برای کار اجاره داده شده مشمول حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود و مستأجر در صورتی که موجبی برای تخلیه وجود داشته باشد مستحق دریافت حق کسب و پیشه خواهد بود حتی اگر وجهی به عنوان سرقفلی در ابتدای عقد اجاره به موجر نپرداخته باشد.
توضیح اینکه قانون‌گذار دریافت ودیعه قرض‌الحسنه را از مستأجر محل کسب منع نکرده است و اصل اباحه آن است و در این حالت موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت.
در قانون سال 1356 مستأجری، حق انتقال ملک به غیر را دارد که این حق کتباً به او داده شده باشد یعنی سکوت اجاره‌نامه به این مفهوم است که مستأجر چنین حقی را ندارد برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال 1339 که عیناً در قانون سال 1376 هم آمده است.
