تفاوت‌های مبایعه نامه ، قولنامه و خرید وکالتی
تفاوت‌های مبایعه نامه ، قولنامه و خرید وکالتی – املاک از مهم ترین دارایی های اقتصادی هر جامعه محسوب می شود
و بررسی احکام ناظر به نحوه انعقاد قرارداد در خصوص املاک اهمیت بسزایی دارد.
نحوه انعقاد قرارداد در قالب دو سند غیررسمی و عادی
در این مجال کوشیده ایم تا به زبانی ساده پیرامون نحوه انعقاد قرارداد در قالب دو سند غیررسمی و عادی قولنامه و مبایعه نامه
و تفاوت آنها و همچنین نکاتی در خصوص خرید وکالتی ملک مواردی را شرح دهیم.
لذا ابتدا در خصوص دو سند عادی قولنامه و مبایعه نامه و سپس پیرامون وکالت فروش ملک مطالبی را بیان می نماییم.
الف- ماهیت حقوقی قولنامه و مبایعه نامه:
قولنامه و مبایعه نامه هر دو سند عادی و مشمول ماده 10 قانون مدنی هستند
که مطابق اصول قرارداها از خصیصه الزام آور بودن برخوردار می باشند
و از نظر حقوقی هر چند در معنا متفاوت اما در اثر تفاوتی فاحش بین این دو قرارداد وجود ندارد.
قولنامه دارای معنای عام بوده و در عرف به دو معنی به کار برده می شود
تعریف قولنامه
اول قولنامه به معنی خاص
که همان قولنامه به معنی تعهد به بیع ، وعده بیع در آتیه، وعده قرارداد و پیش قرارداد است.
دوم قولنامه در معنای عام
که به معنی مبایعه نامه یا قرارداد بیع است.
تشخیص قولنامه از بیع نامه
برای تشخیص قولنامه از بیع نامه صرفا نباید به عنوان قرارداد توجه نمود
بلکه ضرورت دارد تا قرارداد به‌طور دقیق مطالعه و تفسیر شود تا با توجه به قصد مشترک طرفین، نوع سند تنظیمی را مشخص ساخت.
چرا که مطابق قاعده العقود تابعه للقصود، قرارداد تابع قصد واقعی طرفین است.
تفاوت‌های مبایعه نامه ، قولنامه و خرید وکالتی … بیشتر بخوانید
قولنامه در معنای اول و خاص:
عبارت از نوشته ای است غالبا عادی، حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معین
که در آن رعایت تشریفات مربوط به تنظیم سندرسمی انتقال اموال غیرمنقول به معنی خاص ضرورت ندارد
لذا قولنامه عقد بیع نبوده و صرفا قراردادی است که هنگام انعقاد و تنظیم آن ،
طرفین شرایط قراردادی که مقرر است در آینده منعقد گردد را تعیین و متعهد به انجام آن می شوند
به زبان ساده تر طرفین قرارداد، طی پیمانی مقدماتی وعده و قول انجام معامله با شرایط معین را به یکدیگر می دهند.
شایان ذکر است
اثر حقوقی قولنامه به معنای خاص انتقال مالکیت نیست
و اثر آن ایجاد تعهد برای طرفین جهت انتقال ملک در آینده است
و درج برخی از نکات در مفاد قولنامه، منجمله تعیین وجه التزام میتواند تاثیر بسزایی در اعتبار بخشیدن به قولنامه داشته باشد.
قولنامه در معنای عام (مبایعه نامه )
مبایعه نامه یا قرارداد بیع، به معنای انتقال قطعی و شرعی مالکیت است و حکایت از فروش قطعی و بی قید و شرط ملک دارد.
ماده 362 قانون مدنی تصریح دارد که به مجرد وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می شود.
بدین توضیح که هر گاه طرفین در زمان تنظیم قرارداد قصد خرید و فروش ملک را نموده
و مورد معامله معلوم، معین و ثمن تعیین شده و در خصوص نحوه پرداخت ثمن و تحویل مبیع و سایر شرایط توافقات کاملا انجام شده
و طرفین قصد تحقق بیع را در حال حاضر نموده باشند، اقدام به انعقاد مبایعه نامه، می نمایند.
نقش وکیل دادگستری و حدود و اختیارات او در قانون… بیشتر بخوانید
خرید وکالتی:
خرید وکالتی ملک به معنای قراردادی است که فروشنده هنگام فروش به خریدار وکالت بلاعزل می دهد
که خودش کارهای انتقال را انجام دهد و چنین قراردادی نه بیع است و نه تعهد به بیع.
خطرات معامله وکالتی املاک این است که وکالت هر چند بلاعزل با جنون، فوت و سفه منفسخ می شود.
و حتی شرط بقاء وکالت بعد از فوت بعلت تعارض با قوانین امری باطل و بلا اثر است.
همچنین مالک می تواند قبل از اقدام وکیل ، شخصا اقدام به فروش ملک نماید
مگر آنکه طی وکالت فروش حق انتقال از وی سلب و ساقط شده باشد.
در چنین قراردادی هرچند خریدار مدعی باشد که از وکالت به عنوان پوششی برای عقد بیع استفاده نموده
و قصد واقعی طرفین بیع بوده است نمی توان آن را عقد بیع و قرارداد انتقال مالکیت دانست
و در کنار آن بایستی مبایعه نامه تنظیم شود.
چرا که عقد وکالت ماهیتا عقدی جایز و صرفا اعطای نیابت است و بلاعزل بودن طبیعت عقد را تغییر نمی دهد.
البته اگر جزء آن دسته از افرادی بودید که به اشتباه، وکالت فروش بلاعزل را دلیل انتقال مالکیت قلمداد کرده اید،
باید بدانید همانطور که توضیح داده ایم سند وکالت حق تملکی برای وکیل ایجاد نکرده و صرفا می تواند اماره ای بر وقوع عقد بیع سابق باشد
و جهت اثبات عقد بیع باید به سایر ادله اثباتی و امارات منجمله شهادت شهود و اسناد پرداخت ثمن و …. استناد نمایید.
در نوشتار حاضر به بررسی تفاوت‌های مبایعه نامه ، قولنامه و خرید وکالتی اشاره گردید. در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی می توانید با ما تماس حاصل فرمایید.
نوشته های پیشین
