درخواست مشاوره حقوق مستاجر | گروه وکلای البرز | مشاوره حقوقی - وکالت دعاوی
درخواست مشاوره حقوق مستاجر

حقوق مستاجر چیست ؟

درخواست مشاوره  حقوق مستاجرقبل از هر چیز و گرفتن درخواست مشاوره حقوقی برای مستاجر لازم است به تعریف یک سری از کلمات بپردازیم چون بدون این موضوع نمی شود بار معنایی نوشته را به طور کامل فهمید.

در ابتدا لازم است  به کلمه اجاره معنا و مفهوم آن بپردازیم:

اجاره چیست؟

اجاره کلمه‌ای است پرکاربرد که این روزها به‌طور فراوانی شنیده می‌شود و اکثریت جامعه با معنای لغوی آن آشنا می باشند

به دلیل عمومیت این امر و گستردگی موضوع که معمولا طیف وسیعی از مردم در منازل اجاره ای زندگی می کنند

وجود اختلاف بین صاحبان املاک و مستاجرین امری عادی و دور از ذهن نیست.

درخواست مشاوره حقوق مستاجر
درخواست مشاوره حقوق مستاجر

پرسش‌های حقوقی شماکلیک کنید

قانون مدنی در خصوص اجاره

در ابتدا لازم به ذکر است که  قانون مدنی در بخش اجاره از مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ را به این بخش اختصاص داده است

بر حسب ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجر می ‌شود

مطابق قانون مدنی اجاره دهنده را موجر اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجر می گویند.

 

  • برای گرفتن وقت مشاوره از وکیل تماس بگیرید

تاریخچه قانون اجاره در حقوق ایران

اولین قانون اجاره در ایران قانون مدنی می باشد که در سال ۱۳۰۷ اجاره کلیه اماکن مسکونی و تجاری

بر اساس ماده ۴۶۶ تا ۵۶۰ قانون مدنی بوده است

با توجه به  عدم به روزرسانی قانون مدنی در بخش اجاره دیگر این مواد قانونی قادر به تامین نیازهای قانونی جامعه نبوده

و به همین دلیل در خرداد ماه سال ۱۳۳۹ اولین قانون خاص حاکم بر روابط موجر و مستاجر در خصوص اماکن کسبی به امضای کمیسیون مشترک دادگستری و مجلس رسید

بعد از اجرای این قانون تمامی قراردادهای اجاره تحت این قانون قرار گرفته و تنها در موارد عدم بیان یک موضوع و سکوت این قانون به قانون مدنی  رجوع می شد.

قانون مذکور تا سال ۱۳۵۶ پا بر جا مانده و از آن زمان با توجه به عدم کفایت قانون مذکور در حل مشکلات فی نهایت در مرداد سال ۱۳۵۶ مجلس با نسخ  قانون رابطه موجر و مستاجر ۱۳۳۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را تصویب نمود.

استفاده از این قانون تا بعد از انقلاب و طی سالها  پا برجا بود .

سرانجام در سال ۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی با تصویب قانون رابطه موجر و مستاجر و آیین نامه  اصلاح آن در سال ۱۳۷۸ توسط هیئت وزیران اراده خود را تا هم اکنون بر این  این قانون استوار نموده است.

در این متن می خواهیم بدانیم که  چه راه کارهایی برای موجر و مستاجر برای تخلیه و عدم تخلیه عین مستاجره قبل از اتمام قرارداد وجود دارد.

چه راه کارهایی برای تخلیه و عدم تخلیه عین مستاجره قبل از اتمام قرارداد وجود دارد؟

قانون مدنی در این خصوص چندین  موضوع را مطرح نموده است :

۱ – در چه صورتی  مستاجر می‌تواند قبل از اتمام قرارداد دعوای تخلیه مطرح کند ؟

مطابق قانون مدنی از ماده ۴۷۶ تا ۴۸۹ به طور کامل به این موضوع اشاره کرده است که در زیر به ترتیب به آنها اشاره خواهیم کرد.

۱- مطابق ماده ۴۷۶ قانون مدنی موجر  باید عین مستاجره را در زمان تعیین شده در قرارداد تحویل مستاجر نماید

و در صورت امتناع موجر می توان آن را از طریق دادگاه ملزم به تحویل عین مستاجره نمود

در صورت تعذر در  تحویل و اجبار مستاجر میتواند اجاره را فسخ نماید.

مطابق ماده مذکور دادخواست الزام به تحویل عین مستاجره زمانی ارائه می شود که در ابتدا قرارداد اجاره بین طرفین به امضا رسیده باشد

و بعد از امضای قرارداد موجر حاضر به تحویل عین مستاجر نباشد .

از حدود چندین سال پیش طرفین قرارداد  جهت پیشگیری از این موضوع در متن نوشته مبلغی را به عنوان خسارت ناشی از اجرای آن تعیین می نمایند

که در صورت ایجاد هر گونه مشکلی می توان از طریق آن طرف قرار داد ار ملزم به اجرا یا پرداخت خسارات نمود.

۲-  مطابق ماده ۴۷۷ قانون مدنی باید محل اجاره را به صورتی به مستاجر تحویل دهد که قابل استفاده برای  وی  باشد.
۳ – فسخ اجاره درصورت معیوب بودن عین مستاجره

در صورتی که موجر عین مستاجره را در حالت معیوب به مستاجر بدهد و در این صورت مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نموده

و یا با تمام عیوب قبول نموده ولی اگر موجر رفع عیب نماید مستاجر حق فسخ ندارد.

البته در این ماده منظور از معیوب ، عیبی است که موجب غیر قابل استفاده نمودن قسمتی از منفعت مورد اشاره باشد

و در غیر این صورت مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.

شرایط فسخ قرارداد قبل از اتمام مدت قرارداد از جانب موجر

۱- با توجه به اینکه مستاجران در اکثر موارد مردم کم درآمد در طبقه های پایین و فقیر جامعه می باشند

قانونگذار جز در موارد خاصی که مربوط به این مورد اجاره می باشد مجوز تخلیه در غیر از زمان اتمام قرارداد را نداده است

در خصوص این موضوع قانونگذار در موارد خاص  این حق را به به موجر داده است

که قبل از اتمام کار قرار داد  نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نموده و دادخواست خود را تحویل مرجع قانونی دهد :

موارد خاص تخلیه قبل از اتمام قرارداد چیست؟

۱- در صورتی که مستاجر در نگهداری عین مستاجره کوتاهی کرده باشد  .

قانونگذار در ماده ۴۸۵ قانون مدنی بیان  می دارد که اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد

که عدم انجام آنها موجب ایراد ضرر بیشتر و یا خسارت وارده باعث تخریب عین مستاجره می شود

و در این مورد موجرحق فسخ اجاره را خواهد داشت و در غیر از این موارد دادگاه می تواند او را ملزم به این امر نماید و یا دستور تخلیه موقت بدهد

  ۲ –  در صورتی که تعیین ضمانت اجرا به جهت عدم پرداخت اجاره بها در قرارداد

در صورتی که در قرارداد فی مابین موجرو مستاجر معین شده باشد که

در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مدت معین موجر می تواند مطابق قرارداد تقاضای تخلیه مورد اجاره را در مرجع قضایی مطرح نموده

و دادگاه نیز با توجه به این قرارداد در خصوص این موضوع رسیدگی خواهد کرد.

در ادامه نوشتار سعی در بررسی وظایف موجر و مستاجر در خصوص مورد اجاره را خواهیم نمود

جذب وکیل پایه یک دادگستری
جذب وکیل پایه یک دادگستری

وظایف موجر :

مطابق قانون مدنی

” باید عین مستاجره را به صورتی سالم  که مستأجر با استفاده از آن به هدف خود از اجاره برسد تحویل نماید”

در این مورد مستاجر میتواند از تسلیم  عین مستاجره  از پرداخت اجاره بها خودداری نماید

و بعد از اینکه دادگاه اعلام کرد در صورتی که موجر حاضر به این امر نشد می تواند

قرارداد را فسخ نماید مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن شرط شده باشد.

انجام تعمیرات و کلیه مخارج که در عین مستاجره برای امکان انتفاع لازم است بر عهده مالک آن است.

 

درصورت وجود هرگونه سوال با کارشناسان ما تماس بگیرید

وظایف مستاجر:

۱- تعدی و تفریط نماید .

۲- عین  مستاجر را برای موضوعی که در قرارداد معین شده است مورد استفاده قرار دهد .

۳- اجاره بها را در موقع معین پرداخت نماید .

حال بعد از همه اینها می خواهیم به موارد انحلال اجاره اشاره نماییم:

موارد انحلال اجاره

۱- قابل استفاده نبودن عین مستاجره برای مستاجر  .

۲-  انتقال مورد اجاره به غیر توسط مستاجر در صورتی که این عمل از وی سلب شده باشد.

درخواست مشاوره حقوق مستاجر
درخواست مشاوره حقوق مستاجر

اجاره بها و روش تعیین آن :

تعیین اجاره بها همیشه یکی از مهم ترین موضوعات در قرار داد اجاره می باشد

و صاحبان املاک همیشه به شیوه ای حق به جانبانه  قیمت ها را بر اساس وضعیت خود

و بدون توجه به طرف تعیین  و مستاجر نیز در اکثر موارد حق هیچ گونه اعتراضی ندارد.

در صورتی هم که  اگر به این قیمت راضی نباشد باید  به محلی دیگر مراجعه نماید .

راه حل آن نیز توافق طرفین و رسیدن به قیمت متناسب می باشد و در این شرایط نیز اکثرا موارد فوق رخ نخواهند داد.

در ادامه نوشته سعی در معرفی چند روش  برای تعیین اجاره بها می نماییم

و ما امید داریم که با استفاده از آنها بتوان  به دید روشن در خصوص موضوع برسیم و با  استفاده از آنها طرفین بتوانند به توافق برسند.

تعریف اجاره بها :

اجاره بها مالی است که مستاجر در قبال استفاده از منافع عین مستاجره به موجر پرداخت می نماد.

در قانون متاسفانه شیوه ی خاصی برای  تعیین اجاره بها معین نشده  و تنها این امر را بر عهده موجر و مستاجر قرار داده است که در قرارداد آن را ذکر نمایند.

میزان مال الاجاره بعد از شروع قرارداد در تمام مدت آن به یک میزان خواهد بود

و هیچ یک از طرفین در این مدت حق تغییر آن را نخواهند داشت.

لازم به ذکر است که هیچ کدام از طرفین حق ندارند به بهانه تغییر وضعیت زندگی ،گرانی و یا سایر موارد خواهان تغییر آن باشند.

تنها در موارد خاصی امکان این ان امر وجود دارد که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد.

بعد از اتمام قرار داد هر کدام از موجر و مستاجر در قبال قرار داد فی مابین هیچ گونه تعهدی نداشته

در صورتی که بعد از این زمان موجر هنوز مال مورد اجاره را در تصرف داشته باشد باید قیمت عرفی در زمان تصرف را به موجر پرداخت نماید.

البته اگر موجر بعد از پرداخت اجاره بهای قبلی توسط اجاره کننده، هیچ گونه اعتراضی ننملید ،

می توان این امر را  می توان دلیل بر قبول قرارداد سابق گذاشت و دو طرف باید به تعهدات قرار داد قبلی پایبند باشند.

راههای تعیین اجاره بها :

۱- تعیین اجاره بها  بر اساس میزان اجاره بهای سنوات گذشته

۲-درخواست تععین اجاره بها توسط کارشناس رسمی دادگستری

۳-تعیین بر اساس قیمت عرفی و منازل اطراف


در این مقاله سعی شد تا در مورد حقوق مستاجر مطالبی بیان شود

کارشناسان ما در گروه وکلای البرز آمادگی تمام وقت جهت پاسخگویی به سوالات بیشتر در این زمینه را دارند

ضمنا میتوانید برای گرفتن وقت مشاوره هم اکنون اقدام نمایید.

« کارشناسان ما در تیم وکلای البرز به صورت تمام وقت آماده ارائه مشاوره های قانونی به جهت مشکلات شما می باشند .

با ما همراه باشید و دانش حقوقی خود را بیشتر نمایید.»

 

 

نوشته های پیشین

تفاوت‌های مبایعه نامه ، قولنامه و خرید وکالتی

خطاهای پزشکی

آنچه که باید در مورد سفته بدانیم

نظر دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شروع گفتگو
به مشاوره نیاز دارید ؟
سلام
نیاز به مشاوره آنلاین دارید ؟
اگر نرم افزار واتس‌آپ ندارید لطفاً با شماره 09122643517 جهت مشاوره تماس بگیرید.