آشنایی با کمیسیون ماده 100 شهرداری

تخلفات ساختمانی مربوط به کمیسیون ماده 100 شهرداری

در همه شهرهای دنیا برای ساخت‌و‌ساز در شهرها، قوانین و ضوابطی وجود دارد اما از آنجایی که ممکن است این ضوابط به هر دلیلی از سوی شهروندان یا افراد سودجو نقض شود، نهادی برای رسیدگی به آن از سوی قانونگذار تعیین شده است. کمیسیون ماده 100 برای همه شهرنشین‌ها به‌ویژه افرادی که درگیر ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک بوده‌اند، نامی آشناست. این کمیسیون وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی را دارد یعنی اگر بنایی بدون اخذ پروانه ساخته شود، بنای ساخته شده مطابق با پروانه اخذ شده نباشد یا بعد از پایان ساخت، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود،‌ کمیسیون مذکور به آن رسیدگی می‌کند.

در این مقاله به بررسی کمیسیون ماده 100 می پردازیم، با ما همراه باشید.

رسیدگی به تخلفات ساختمانی

مبنای قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها به همراه تبصره‌های یازده‌گانه آن است؛ علاوه بر این، در ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری ذکر شده “که شهرداری می‌تواند بر نحوه ساخت و ساز ساختمان‌ها نظارت داشته باشد”.بر همین اساس، در خصوص تعداد طبقات، نمای ساختمان، ارتفاع بنا، کیفیت ساختمان و منطقه‌بندی آن شهرداری اختیار نظارت دارد.

احداث بنای بدون مجوز

در صورتی که ساختمان و بنایی مغایر با قوانین و اصول شهرسازی و با بدون توجه به موارد بهداشتی و فنی ذکر شده در پروانه ساخته شود، شهرداری می‌تواند موضوع را در کمیسیون مطرح نماید. در مرحله بعد از ذی‌نفع درخواست می‌‌‌شود که ظرف ده روز توضیحات و دفاعیات خود را به صورت کتبی به کمیسیون ارسال کند. بعد از گذشت ده روز، کمیسیون یک ماه فرصت دارد که با حضور یک نماینده از سوی شهرداری جلسه‌ای برگزار کند و در این مورد تصمیم مناسب را بگیرد.

اگر شهرداری از ادامه ساخت و ساز ساختمان که پروانه ساخت ندارد و یا مخالف مفاد پروانه ساخته شده است جلوگیری کند، باید ظرف یک هفته این مساله را در کمیسیون مذکور مطرح کند. اگرکمیسیون در نهایت به از بین بردن همه یا قسمتی از بنا رای دهد باید حتما یک مهلت مناسب تا حداکثر دوماه برای این کار در نظر بگیرد. شهرداری موظف است تصمیم نهایی کمیسیون را به اطلاع مالک ساختمان برساند و در صورتی که مالک در مهلت مقرر شده رای کمیسیون را اجرا کند شهرداری مستقیما وارد عمل می‌شود و تصمیم اتخاذ شده مبنی بر قلع بنا را اجرا می‌کند.

لازم به ذکر است که بر اساس مقررات آئین‌نامه اجرای وصول عوارض، مالک وظیفه دارد هزینه قلع بنا را بپردازد.

اخذ جریمه به جای تخریب بنا

اگر ساختمانی بدون پروانه شهرداری ساخته شود یا آنچه ساخته شده با مفاد پروانه تفاوت داشته باشد، رأی به تخریب بنا صادر می‌شود، اما همیشه اوضاع به این شکل نیست، چون گاهی در صورتی که بنا بیشتر از مجوز ساختمانی باشد، کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع بنا، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا فرعی یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست) متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی، مبلغی را به عنوان جریمه تعیین کند.

شهرداری هم مکلف است برای وصول جریمه اقدام کند.

البته جریمه نباید از حداقل نیم برابر کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر مترمربع بیشتر باشد. در صورتی که ذی‌نفع از پرداخت خودداری کند، شهرداری مکلف است دوباره پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و صدور رأی تخریب را تقاضا کند. کمیسیون نیز در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.

اگر بنا تجاری باشد نیز چنین روندی را در پیش می گیریم با این تفاوت که جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد.

تخلف مربوط به احداث نکردن پارکینگ

در برخی موارد با توجه به مشخصات پروانه و همچنین نقشه‌‌ها و ضوابط شهرداری ، احداث پارکینگ ضروری است. حال اگر سازندۀ ساختمان بدون توجه به این ضوابط پارکینگ نسازد یا اینکه ساخت پارکینگ بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی باشد، سازنده مرتکب تخلف شده‌ است. در این موارد اگر امکان اصلاح این تخلف وجود داشته باشد (پارکینگ ساخته نشده باشد، ولی امکان ساخت مجدد آن وجود داشته باشد)، حکم به اصلاح آن صادر خواهد شد. اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد، حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد شد. درصورتی‌که پارکینگ بدون رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی احداث شده باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب آن صادر کند.

تغییر کاربری

شهرداری در شهرهایی که نقشۀ جامع شهری تهیه شده مکلف است طبق این نقشه در پروانۀ ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. اگر برخلاف آنچه به‌عنوان نوع استفاده در پروانه و مجوز ساخت ذکر شده، مالک منطقۀ غیرتجاری را محل کسب، پیشه و تجارت کند، شهرداری این موضوع را در کمیسیون مطرح می‌‌کند و کمیسیون پس از محرزشدن تخلف، در مهلت مناسب درمورد تعطیلی محل تصمیم می‌‌گیرد. اجرای این تصمیم با مأموران شهرداری است.

تخلف مهندس ناظر ساختمان

مهندس ناظر ساختمان باید بر عملیات اجرایی ساختمان نظارت کند تا ساختمانی که ساخته می‌‌شود با مشخصات درج‌شده در پروانه و نقشه مطابقت داشته باشد. در پایان‌کار هم باید تأیید کند که ساختمان ساخته‌شده با آنچه در پروانه و نقشه نوشته شده‌ است، مطابقت دارد. اگر مهندس ناظر تخلفی را ببیند ولی آن را به شهرداری اعلام نکند یا برخلاف واقع گزارش دهد و پروندۀ آن ساختمان در کمیسیون مادۀ 100 مطرح شود، شهرداری باید تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام‌مهندسی گزارش دهد.

تجاوز به معابر شهر

درمورد تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون‌گذار عقب‌نشینی نکردن مالک است و واژۀ تجاوز از باب تسامح و تساهل به کار رفته است. تخلف تجاوز به معابر شهر در تبصرۀ 6 مادۀ 100 قانون شهرداری زمانی تحقق پیدا می‌کند که مالک بنا در هنگام نوسازی برخلاف پروانه یا بدون پروانه و با رعایت نکردن برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه شروع به ساختن ملک جدید کند یا به نحوی از آنجا به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری تجاوز کند. درحقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته می‌شود، ابتدابه‌ساکن ملک است و حقیقتاً تجاوزی به ملک دیگری انجام نداده و درواقع به ملک سابق خود تجاوز کرده است. اما بر اثر گذشت زمان ملک مزبور تماماً یا بعضاً در طرح‌ها‌ی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع شده است. چنین طرح‌هایی یا فوری و ضرب‌الاجلی است که دولت با پرداخت ارزش ملک به مالک و خراب‌کردن آن طرح خود را اجرا می‌کند یا اینکه مهم و فوری نیست، ولی حتماً باید انجام گیرد. حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا را دارد باید براساس چنین طرحی ساخت‌وساز کند و اگر خلاف آن ساخت‌وساز کند، بدون علم به اینکه ملک مزبور تماماً یا بعضاً مشمول تخلف تجاوز به معابر می‌‌شود، شهرداری مکلف است از ادامۀ عملیات جلوگیری و در کمیسیون طرح دعوا کند.

روند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

پس از اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه شخص، پرونده برای رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بدون حضور ذینفع صورت می گیرد؛ در صورتی که نیاز به توضیحات ذی نفع باشد حضور وی بلامانع است.

شهرداری و مالک یا قائم مقام وی می توانند ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ رای نسبت به آن اعتراض نمایند که مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضاء آن غیر از افرادی است که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند و رای این کمیسیون قطعی می باشد.

مرجع صالح شکایت از تصمیم های قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

آرای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطابق بند ۲ ماده ۱۰ دیوان عدالت اداری قابل شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.