دعوای تخلیه ید به چه معناست ؟
زمانی که قرارداد اجاره بین مستأجر و مالک به اتمام می‌رسد مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را با اذن مالک تمدید کند و باز هم از مورد اجاره استفاده کند یا اینکه پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نماید. اما در صورتی که مستأجر بدون تمدید اجاره باز هم از مورد اجاره استفاده کند، مستأجر در حکم غاصب است و مالک برای رهایی از تسلط غاصبانه‌ی مستأجر از ملکش، باید دعوای تخلیه ید را مطرح کند؛ به عبارت دیگر این دعوا برای پایان بخشیدن به تصرف مستأجر پس از پایان قرارداد، در ملک مورد اجاره است و اگر خود مستأجر شخصا از اجرای حکم سر باز زند، تخلیه به وسیله‌ی نیروی انتظامی صورت می‌پذیرد. اما گاهی پیش می‌آید که هیچ قراردادی میان مالک و فردِ متصرف منعقد نشده است؛ در این صورت، مالک برای تسلط بر ملک خود باید دادخواست خلع ید تنظیم و به دادگاه تقدیم کند.
تفاوت دعوای تخلیه ید با خلع ید
- دعوای تخلیه ید جز دعاوی غیر مالی و دعوای خلع ید جز دعاوی مالی است. بنابراین هزینه دادرسی دعوای تخلیه ید از دعوای خلع ید کمتر است.
- دعوای تخلیه علیه کسی طرح می‌شود که قبلا به موجب قرارداد، حق تصرف در ملک را داشته باشد. به عبارت دیگر طرف دعوای تخلیه شخصی است که از ابتدا غاصب نبوده و به موجب قرارداد، اجازه‌ی تصرف در ملک را داشته است ولی حال مدت اذن به پایان رسیده است و در نتیجه او حق ادامه‌ی تصرف را ندارد. این در حالی است که دعوای خلع ید علیه کسی طرح می‌شود که از ابتدا هیچ‌گونه حق تصرفی در ملک نداشته و به صورت غاصبانه آن را به تصرف خود در آورده است.
- مرجع رسیدگی‌کننده به دعوای خلع ید و تخلیه نیز متفاوت است. دعوای خلع ید باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود درحالی که دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک طرح می‌شود.
- به تناسب تفاوت مراجع رسیدگی‌کننده به این دو دعوا، نتیجه‌ی حاصل از آنها نیز متفاوت است. بدین شکل که در خصوص دعوای تخلیه ید، دستور و در خصوص دعوای خلع ید، حکم صادر می‌شود.
نحوه اجرای رای در دعوای تخلیه ید
پس از اینکه دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادر گردید بدون نیاز به صدور اجراییه پس از ابلاغ، اجرا می گردد.مامور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه را ظرف24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ نماید و از او رسید دریافت نماید در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید ابلاغیه به مامور اجرا، ظرف3 روز دستور تخلیه اجرا می گردد. صدور اجراییه تخلیه ید در خصوص اسناد رسمی اجاره را باید از دفتر اسناد رسمی ای که سند در آن جا تنظیم شده (جهت ارجاع به واحد اجرای اسناد رسمی)درخواست نمود.
در صورتی که موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت نموده باشد یا چک یا سندی بابت تضمین از مستاجر اخذ نموده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه یا سند تعهد نزد اجرای احکام است و اگر موجر در زمان انقضاء مدت اجاره مبلغ ودیعه مستاجر را مسترد ننماید، مستاجر می بایست پس از تخلیه ملک، دعوای استرداد مبلغ ودیعه علیه موجر را مطرح نماید چنانچه مستاجر پس از اتمام مدت اجاره قبل از تخلیه و تحویل ملک دادخواست استرداد مبلغ ودیعه را مطرح نماید دعوای مستاجر به جهت عدم تخلیه مورد اجاره رد خواهد شد. در صورتی که موجر چک یا سند سپرده شده را گم کرده باشد یا به سرقت رفته باشد یا به هر دلیل دیگری از دسترس او خارج شده باشد می بایست از دادگاه حکمی مبنی بر مفقود شدن صادر شود در این صورت پس از قطعیت نیازی به ارایه سند مزبور نیست.
آیا شکایت مستاجر علیه موجر مانع اجرای دستور تخلیه ملک می شود ؟
هرگاه دستور تخلیه ملک صادر شده باشد و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی مطرح نماید و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره با موجر باشد و در دادگاه هم دعوا را مطرح نماید این امر مانع اجرای دستور تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت شخص مستاجر را مدلل بداند در این صورت بعد از اخذ تامین متناسب با ضرر زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می نماید.
شرایط ابطال دستور تخلیه
پس از صدور دستور تخلیه، در پاره‌ای از موارد مستأجر می‌تواند آن دستور را ابطال نماید که عبارتند از :
- زمانی که مستأجر تمدید اجاره‌نامه را ثابت کند. در این صورت ثابت می‌شود که مستأجر مجاز در ادامه دادن تصرف است و دعوای تخلیه علیه او مصداق پیدا نمی‌کند.
- زمانی که جعلی بودن اجاره‌نامه ثابت شده و مشخص شود که متصرف ملک اصلا مستأجر نبوده که علیه او بتوان دستور تخلیه ید صادر نمود. در این صورت باید به سراغ دعاوی دیگر از جمله خلع ید رفت.
- هرگاه اثبات شود ملک مورد نظر به شخص دیگری انتقال یافته و در نتیجه موجر سابق سودی برای درخواست صدور دستور تخلیه نداشته است؛ به عبارت دیگر مستأجر سابق در طرح دعوای تخلیه ذی‌نفع نبوده است، در این صورت تنها مالک جدید می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه بنماید.
اجرت المثل در دعوای تخلیه ید
در دعوای تخلیه، خواهان دعوا (طرح‌کننده دعوا) می‌تواند در ازای مدت زمانی که خوانده (طرف مقابل دعوا) به ناحق در ملک تصرف داشته است، مبلغی پول از او مطالبه نماید. به این پول اجرت المثل می‌گویند. اجرت المثل توسط کارشناس تعیین می‌شود. در واقع اجرت المثل معادل ارزش ملک موضوع دعوا برای مدتی است که به ناحق و بدون اذن و قرارداد در تصرف خوانده بوده است.
گروه حقوقی وکلای البرز
با توجه به پیچیدگی پرونده ها بهتر است قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص مشورت نمایید زیرا امکان ایجاد اشتباهات متعددی از جمله نوشتن عنوان دادخواست اشتباه وجود دارد که منجر به رد دعوا و از بین رفتن هزینه‌ی دادرسی می‌شود ؛ جهت مشاوره و راهنمایی کلیک کنید.
